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雉水律师e起说 | 遇到开发商逾期交房怎么办?请查收这份专业法律分析!​

房地产行业火爆

随之带来的有关商品房买卖纠纷

成为关注焦点

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本期让我们邀请专业律师

就逾期交房所涉及常见问题展开法律分析

 

本期话题

遇到开发商逾期交房怎么办?

 

本期主讲

丁红丽   江苏奔月律师事务所主任、合伙人请观看本期视频——

什么是逾期交房?

所谓的逾期交房,就是房产开发商没有按照与购房者所签订的商品房买卖合同的约定时间,向购房者交付符合约定的房屋。

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逾期交房有哪些法律后果?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷解释》第十五条规定及《合同法》第九十四条的规定,逾期交房,经催告后三个月内仍不能交房的,买房人有权解除合同,并要求房地产开发企业承担违约损失。

法条链接

《合同法》第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

举个例子

小王与某房地产开发商签订了商品房买卖合同,约定2021年1月1日交房,但是该开发商到期还没有交房,小王作为购房者就可以开始催告,经催告后三个月开发商还没有交房的,小王就可以要求解除合同,并要求开发商赔偿违约责任。

违约损失怎么计算?

对于违约损失,有约定约定。无约定时,解除合同的违约损失,可以要求利息损失,也可以以房价上涨造成的损失计算;继续履行合同的违约损失,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定,逾期交付房屋的,可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定买房人的损失。

法条链接

《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

开发商应该如何防范逾期交房的风险?

房地产开发企业在预售或销售房地产时,一方面要充分评估资金风险、用工风险、制度风险及客观上有效施工的时间风险,充分考虑到这些风险对房地产开发周期的影响;另一方面在制订房地产销售合同的格式文本时,要理性地确定买卖双方对等的违约责任,充分评估自身承担违约成本的能力。

律师寄语:

后疫情时期,开发商、施工方、购房者各方是一个命运共同体,都需要拿出共克时艰的勇气与担当,妥善化解可能出现的争议,共渡难关。

 

谢谢收看本期雉水律师说法

 

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责任编辑:陈慧伦
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